Меню

Як достроково розірвати договір оренди та виселити орендаря?

Добрий день. 1 листопада 2014 року я здав в оренду власну квартиру. Строк оренди 5 місяців (до 1 квітня 2015 року). Був підписаний договір оренди з орендарем, згідно якого орендар має сплачувати за проживання та комунальні послуги щомісяця. Пройшло вже 2 місяці, але орендар коштів не сплачує, лише обіцяє. Давати в залог майно також відмовляється. Наскільки я знаю, достроково розірвати договір та виселити орендаря в такому випадку можна лише за рішенням суду. 1. Яка послідовність дій повинна бути з мого боку в такому випадку? 2. Перше, що я маю зробити, це відправити орендарю листа-попередження про заборгованість та намір, в разі несплати боргу, подати до суду. Як має бути складений цей лист? Що обов'язково необхідно вказати? Можливо є зразок листа?

Сергій

Консультує Кирило Рубановський 

ГО «Агентство з розвитку приватної ініціативи»

Договір оренди житла, укладений на строк до 1 року, вважається короткостроковим договором. (ст. 821 Цивільного кодексу України). Якщо орендар за короткостроковим договором оренди не вніс орендну плату понад два рази Ви як орендодавець вправі вимагати в судовому порядку розірвання договору та виселення орендаря (ст. 825 ЦКУ) У даному випадку ви можете звернутись до орендаря з листом-вимогою довільної форми, в якому зазначити вимогу про погашення заборгованості і попередити про те, що у разі непогашення заборгованості Ви звернетеся до суду з вимогою про розірвання договору оренди і виселення орендаря. Однак Ви можете і без направлення такого листа безпосередньо звернутись до міського (районного, міськрайонного) суду з позовної заявою, що містить вимоги 1) розрвати договір оренди, 2) виселити орендаря із квартири, 3) стягнути з орендаря суми невнесеної орендної плати, 4) стягнути з орендаря суми сплаченого Вами судового збору та інші понесені витрати. Судовий збір становитиме 20% мінімальної заробітної плати (243,60 грн) +1% від суми вимог щодо невнесеної орендної плати.

Клієнт: Орендар проживає з сім'єю та дітьми і запевняє мене в тому, що під час опалювального сезону його ніякий суд не має права виселити. Проте я в законодавстві ніде не знайшов такого моменту і вважаю, що орендар не правий, оскільки порушує умови договору. Чи дійсно заборонено законодавством виселяти орендаря в зимовий період, якщо він при цьому порушує умови договору?

Чинне законодавство дійсно не містить заборон (обмежень) щодо виселення під час опалювального періоду орендаря, який порушив умови договору оренди, внаслідок чого договір розірвано за рішенням суду. На практиці дійсно суд в окремих випадках відстрочує виконання рішення про виселення до кінця опалювального періоду. Прит цьому суди керуються ст. 373 Цивільного процесуального кодексу України, відповідно до якої суд у виняткових випадках може відстрочити виконання рішення за наявності обставин, що утруднюють виконання рішення (хвороба боржника або членів його сім'ї, відсутність присудженого майна в натурі, стихійне лихо тощо). Однак таке відстрочення застосовується у виняткових випадках і як правило не стосується тимчасово орендованого житла, в якому не зареє\строване місце проживання неповнолітніх дітей орендаря. Проте слід зауважити, що для розгляду цивільних справ у першій інстанції ст. 157 ЦПК України відводить 2 місяці, на практиці цей строк часто перевищується, з огляду на це рішення суду може бути винесено як після 01.04.2015 – завершення строку оренди, так і після завершення опалювального періоду

Клієнт: Якщо в моїй ситуації орендар взагалі не платить за оренду та комунальні, лише оплачує світло, коли приносять попередження про відключення. Останній раз заплатив у листопаді, скоро знову принесуть попередження і я думаю він заплатить за світло. Інші комунальні послуги важко просто так відключити за борги. Як бути в даній ситуації? Чи можу я написати заяву в Обленерго про те, щоб відключили світло? Чи правомірно це з мого боку?

У Вашій ситуації Ви є стороною договору на користування електричною енергією (споживачем), укладеного з обленерго. Правила користування електричною енергією для населення, затверджені постановою КМУ від 26.07.1999 №1357, не передбачають можливості тимчасового припинення постачання електроенергії за ініціативою споживача. Можливе лише припинення дії договору та відключення від електропостачання. Повторне підключення вимагатиме часових та фінансових затрат У вашій ситуації доцільно при розірванні договору оренди (або його припиненні після 01.04.2015 внаслідок закінчення строку, на який договір укладено) вимагати від орендаря відшкодування вартості спожитої електроенергії та житлово-комунальних послуг) у межах цивільного позову про виселення.

Клієнт: Як діяти, якщо у проміжок часу після подачі позову до суду та винесенням рішення судом, орендар поверне усі борги, адже я заплачу судовий збір і понесу інші витрати?

У разі задоволення позовних вимог орендарем ви відмовляєтесь від позову, відповідно до ст. 89 ЦПК України якщо позивач не підтримує своїх вимог унаслідок задоволення їх відповідачем після пред'явлення позову, суд за заявою позивача присуджує стягнення всіх понесених ним у справі витрат з відповідача. Тобто в заяві про відмову від позову ви просите стягнути судові витрати з відповідача.

Клієнт: У судовому позові необхідно вказати конкретну суму відшкодувань. Я правильно розумію? Що робити, коли я не знаю точного боргу по комунальним, оскільки частина лічильників знаходиться у квартирі, а орендар відмовляється передати покази лічильників та недопускає мене у приміщення?

Позивач дійсно зазначає вимоги у позовній заяві, проте він вправі збільшити розмір позовних вимог в ході судового розгляду (ст.31 ЦПК України). Остаточний розмір позовних вимог встановлюється в ході судового розгляду. У випадках, коли щодо отримання доказів у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, є складнощі, суд за їх клопотанням зобов'язаний витребувати такі докази. Клопотання про витребування доказів має бути подано до або під час попереднього судового засідання, а якщо попереднє судове засідання у справі не проводиться, - до початку розгляду справи по суті із долученням відомостей про неможливість отримання таких доказів особисто стороною або іншою особою, яка бере участь у справі (ст. 137 ЦПК). Тобто, в позовній заяві ви маєте зазначити труднощі з отриманням показів лічильників та просити суд зобов’язати відповідача надати відомості (покази лічильників) щодо спожитих послуг.

Ще статті в цій рубриці

Майновий сертифікат. Проблемні питання

Автор: Катерина Євдокімова

У разі виходу з підприємства його члени мають право на пай натурою, грішми або цінними паперами відповідно до розміру та структури пайового фонду або в іншій, за згодою сторін, формі. Забрати свою частку майнового паю є найбільш вигідним для селянина та найбільш оптимальним. Проте один майновий пай не завжди здатен покрити "вартість" майнового сертифікату. Що ж робити в такому разі?

Теги: безоплатна правова допомога, пай, майновий сертифікат, майновий пай, підприємство

20 трав. 2014
Дострокове розірвання договору довічного утримання

Автор: Олег Лепетюк

Юрист дає відповідь на запитання, яким чином можна розірвати договір довічного утримання за ініціативи набувача, який не має можливості виконувати свої обов’язки за договором?

Теги: розірвання договору, безоплатна правова допомога, договір довічного утримання

13 трав. 2014
Відносини електроспоживання

Автор: Кирило Рубановський

Юрист консультує клієнта з питань замовлення технічних умов та укладення договору з електропостачальною організацією.

Теги: безоплатна правова допомога, електроенергія, технічні умови, електропостачання

Повернення боргу

Автор: Павлоградський міський благодійний фонд «Горєніє»

Юрист розповідає як при укладенні договору позики уникнути можливих труднощів з поверненням боргу та як правильно оформити боргову розписку.

Теги: безоплатна правова допомога, договір позики, борг, боргова розписка

17 квіт. 2014
Що потрібно знати громадянинові про продаж товару в кредит?

Автор: В’ячеслав Горбенко

Юрист розповідає про положення законодавства, що регулюють питання укладення та виконання договору споживчого кредиту.

Теги: споживчий кредит, безоплатна правова допомога, договір кредиту

15 квіт. 2014
Як закрити картковий рахунок (кредитну картку)?

Автор: Анна Ющенко

Юрист розповідає, які кроки необхідно здійснити, щоб раз і назавжди закрити картковий рахунок з кредитними коштами.

Теги: кредит, безоплатна правова допомога, закриття рахунку, кредитна картка

Як повернути кошти за ненаданим кредитом

Автор: Кристина Антонюк

Автор розповідає як діяти в ситуації, коли Ви уклали договір на отримання кредитних коштів, сплатили так званий "гарантійний платіж", однак самого кредиту так і не отримали. В доданому файлі знайдете зразок позовної заяви для подання до суду в такому випадку.

Теги: кредит, розірвання договору, безоплатна правова допомога, шахрайство

Гроші заплатили, але послуги так і не отримали. Що робити?

Автор: Кристина Антонюк

Юрист пропонує для використання форму позовної заяви, що допомогою якої Ви зможете притягнути до відповідальності не доброчесного підрядника, повернути гроші та відшкодувати моральну шкоду.

Теги: безоплатна правова допомога, відшкодування шкоди, послуги, договір

Не повертають банківський вклад

Автор: Кристина Антонюк

Юрист консультує як оперативно та правильно діяти в такій ситуації та надає зразки процесуальних документів, що можуть стати в нагоді.

Теги: безоплатна правова допомога, депозит, повернення депозиту, суд

Гроші напрокат

Автор: Віталій Місяць

Які "підводні камені" банківського кредиту? І на що потрібно звертати увагу, оформляючи такий "прокат"? Відповіді на ці на інші актуальні запитання в нашому матеріалі.

Теги: кредит, споживчий кредит, кредит в банку